在樓市急速下滑期間，較容易淪為「負資產人士」了。如果「負資產人士」無法按時還清按揭貸款所產生的負資產，便會是一個嚴峻的問題。當面對這種情況，你可能需要尋求債務舒緩或重組的方案，以緩解財務壓力並重新恢復財務健康。透過有效的債務重整和協商，可以重新規劃債務結構，減輕負擔。今次我們將探討負資產問題背後的原因，以及債務舒緩和重組的可能性及效果。

如何計算負資產？

「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生，當物業市值，低過原先用來購買物業的借款（即樓宇按揭），導致資不抵債就會出現。舉例說，如果買入時單位價值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。當單位估值跌至 480 萬以下，即使出售單位，仍不足以償還銀行貸款，便屬於負資產。

什麼時候負資產會被call loan？

當樓價不斷下跌，物業變成負資產，提供按揭的銀行有機會要求債務人提早償還貸款，即「call loan」。Call loan的金額有機會是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可以是整筆按揭款項。

事實上銀行一般不會單純因為物業變成負資產就Call Loan。

  1. 因為相關程序涉及大量時間及行政成本，而且業主該筆欠款也容易成為銀行的壞帳。
  1. 銀行當初批出高成數按揭時，有按揭保險公司做擔保，只要業主準時還款，銀行一般不會只因為樓價下跌而call loan，借款人不必過份擔心。

不過如果你的按揭是經財務機構借出，就不受金管局規範，亦沒有政府按揭保險計劃保障，發展商／財務公司或更易call loan，要求業主提早還款。業主如果斷供一個月，財務公司就有可能找上門。

「負資產」為什麼可怕?

「負資產」這三個字令人聞風喪膽，主要是由於市場上流傳著房價不斷下跌，導致樓市出現買賣兩難困局。當「負資產」的業主還不到按揭，更會感到困境重重，因為要賣掉房產並不是一件簡單的事情，需要支付差價才能成功交易；轉按也不是輕鬆的事，同樣需要填補差額才能實現。但如果業主無力償還被call loan的金額，銀行會收回物業進行拍賣，物業變成「銀主盤」。在最壞的情況下，如果房產被銀行或金融機構強制出售後，債務人仍需補足欠款和賣出價格之間的差額。如果無法償還這筆差額，債務人將面臨持續的追債壓力，甚至可能被迫申請破產。

「負資產」的出路

在借貸後無力償還、正處於瀕臨破產的情況下，一種可行的挽救方法是申請債務重組（IVA）或債務舒緩計畫（DRP）。這允許欠款人能夠與債權人重新協商一個全新的還款計畫，例如減少利息或延長還款期限。這樣的安排有助於債務人有序地分步還清債務，避免走上破產的道路。

什麼是債務重組（IVA）？

債務重組是《破產條例》訂明的法律程序，又稱為「個人自願安排」(Individual Voluntary Arrangement, IVA)，是破產以外的另一選擇。欠款人可以經會計師或律師，與各債主協商新的還款方案，常見的做法如：降低還款利息、延長還款年期以減少每月還款等。

債務重組收費?

由於債務重組是《破產條例》訂明的法律程序，因此當要向法庭入紙申請臨時命令時，債務人須向法庭支付一筆費用，收費按欠債數額而定，有以下的法庭收費:

  • 首 $100,000 的每 $1,000 或不足部份 1.5%
  • $100,000 以外的每$ 1,000 或不足部份 0.75%
  • 舉例：如果債項是 $200,000 ，法庭收費是： $1,500 + $1,425 = $2,925

此外有關申請IVA之程序，欠債人需先行委任一位代名人（即會計師或律師），向法庭呈交其還款建議及資產負債狀況說明書。

什麼是債務舒緩（DRP）?

債務舒緩（Debt Relief Planning, DRP）計劃可以說是債務重組IVA的簡化做法。他提供了一種暫時性的減輕債務負擔的方式，例如暫停還款、延遲還款或減少清還金額等，毋須經過任何法律程序。

債務舒緩的申請程序

債務舒緩並沒有固定的程序，但申請人必須提供全部個人的欠債紀錄及詳細資料，把自己的財務狀況完整地整理好，再通過重新與債權人，如銀行及財務公司協商，讓欠債人因應其還款能力及維持正常的生活下重組債務方案，履行每月還款責任。不過，如果債權人拒絕跟債務人達成共識，債務舒緩即告失敗。並且必須留意的是，不是所有銀行和財務公司都接受DRP 債務舒緩計劃。

原則上，由於債務舒緩計劃（DRP）不用委任代名人為欠債人擬定還款報告、或聘請律師或會計師向法庭申請臨時命令及上庭開債權人會議等，因此可以節省大量行政費，收費較債務重組便宜。

香港欠債多久不用還？

如果雙方之間有借據等文件，借貸後不還款就構成了債務違約。根據香港法律第347章《時效條例》，從違約當日起就開始計算「訴訟因由」（Cause of action），違反普通合約的申索期為6年，契約為12年，以違約之日計起。

另外債權是可以轉讓的，銀行或財務公司會把其咭數及欠債轉售予收數公司追收。如果被告逼於追數公司的煩擾而簽署任何文書承認該債項，又或是恢復還款，時效可能會重新計算。

在房地產市場急速下滑的情況下，許多人可能陷入負資產的困境。面對這種情況，以上的債務舒緩或重組方案是一種解決財務壓力並恢復財務健康的途徑。

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